離婚財産分与

離婚の基礎知識　ローン付不動産の財産分与

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ローン付不動産の財産分与

不貞行為や暴力などがあったわけではなく、お互いの性格や価値観の不一致、小さなことの積み重ねで気持ちが離れてしまい、離婚に至るという場合、比較的、離婚の合意・親権者・養育費・面接交渉については、スムーズに協議が進むことがあります。
ですが、所有している不動産の財産分与、特にローンが残る不動産についてだけは、どのように取り決めたらよいのかわからず、お悩みの方は多くいらっしゃるのではないでしょうか？
「財産分与」とは、夫婦の共有財産の清算です。このことを念頭に、解決策を探していきましょう。
どの方法を選択するにしても、不動産の財産分与の取り決めは、きちんと公正証書にしておくことが大切です。お問合せはこちら

　不動産を売却する

まず最初に不動産を売却した場合を検討しましょう。
不動産業者に売却価格の見積もりを依頼し、ローンがある場合は、売却価格が残債務を上回るかどうかを確認します。
売却価格が残債務より上回る場合は、売却後ローン債務を返済し、その他諸費用を差し引いた残額をどのように分けるかを協議します。
【ポイント】
妻が専業主婦であり、この不動産が夫の単独名義だとしても、妻は財産分与の請求をすることが
可能です。精算割合についてはこちらをご参照下さい。→

　妻と子が住み続ける①

不動産を売却したくても価格が下がってしまい、売却価格がローン残債務を下回ってしまう場合、または、お子さまの教育環境を変えたくないなどの理由で、妻と子が、この不動産に住み続けたいと希望なさる方々が非常に多くいらっしゃいます。
このような場合、夫には、一定期間ローンの負担をしてもらい、その間、妻と子が無償でこの不動産に住むことに同意してもらうという方法があります。
考え方としては、夫が支払うローンが、妻に対する財産分与ということになります。
妻の収入が安定するまでの数年間や、お子さまの進学に合わせて引越しをしたいというご希望のある方は、このような方法をとることも検討し、協議なさるとよいでしょう。
また、妻が賃料を夫に支払い、この不動産に住み続けるという方法もあります。
例えば、ローンの返済分を妻が「賃料」として夫に支払い、夫は財産分与・養育費（場合によっては慰謝料）を妻に支払うという形です。
【ポイント】
どちらの方法も、所有権は夫にあります。
妻に十分な経済力がない状態の時には、不動産を無理に所有することを考えない方が賢明です。
固定資産税や管理費・修繕費等を所有者である夫に負担してもらいますので、ご自身の生活設計をたてやすいですし、次のステップへ向けた準備期間にあてることもできます。

　妻と子が住み続ける②

次に、「不動産の所有権を妻に分与する」という合意がある場合をみていきましょう。
例えば、ローン債務が残り少ない場合で、夫婦間の協議により、妻がこの資金を用意して返済。
夫名義の抵当権を抹消し、妻に所有権を移転する、という方法があります。
もちろん、残債務も夫がすべて返済するという合意もあり得ます。

また、妻に安定した収入があり、妻が毎月のローンの返済を負担し、ローン完済後所有権を妻
に移転するということも考えられます。ただし、この方法はとても複雑な問題とリスクを含みます。
まず、不動産購入に際して、ローン契約がどのようになっているのかを確認しましょう。
（ほとんどの場合、ローン契約者を変更することはできません。）
また、連帯保証人がどのようになっているかも確認しておきましょう。
ローンの支払方法等は、入念に協議する必要があります。
この方法を選択するには、妻の安定した収入、ローンの残高・期間がポイントとなります。

子どもを育てながら一人で高額なローン付不動産を背負うということはかなりの負担を伴いますので、マイナスの財産は相手に渡して、ご自身はゼロから出発するという選択もあるということを忘れないでください。

特に共有名義の場合で、オーバーローンの状態にあるときは、妻の連帯保証を外してもらい、名義をすべて夫に移す。夫には残りのローンをすべて支払ってもらう。という方法をお勧めします。

※各ご夫婦のご事情により、具体的な解決策は異なります。まずはご相談ください。

　不動産を子どもに名義にすることは可能？

不動産の財産分与を協議していく中で、自分でローンを負担することに合意する夫は、父親としてお子さまの「環境」に配慮するお気持ちが大きいのかもしれません。
そして、「子どもの名義にしたい」というご希望をお持ちの方がいらっしゃいます。
もちろん妻の側でも、この不動産を子どもに残したいとお考えになる方もいるでしょう。
ですが、父親から子どもに不動産の名義を移すことは、贈与にあたります。
将来的にお子さまに不動産を残してあげたいとお考えの場合は、遺言その他の方法によって対処することになりますので、まずは、夫婦間の精算をお考えになって頂ければと思います。

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